Boliglånskalkulator med egenkapital- og rentesjekk

Reglene som bestemmer hvor mye du får låne

Norske boliglån er regulert av utlånsforskriften, som setter tre harde grenser bankene må holde seg innenfor. For det første egenkapitalkravet: lånet kan normalt ikke overstige 85 prosent av boligens verdi, så du må stille med minst 15 prosent selv. For det andre gjeldsgraden: samlet gjeld, inkludert studielån, billån og kredittkortrammer, kan ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt. For det tredje betjeningsevnen: banken må regne på om du klarer lånet også hvis renten stiger 3 prosentpoeng.

Kalkulatoren over gjør alle tre sjekkene for deg. Legg inn kjøpesum, inntekt og eventuell annen gjeld, så ser du umiddelbart om finansieringsplanen din er innenfor reglene, før du bruker tid på bankmøter og finansieringsbevis.

Belåningsgrad: derfor lønner det seg med mer egenkapital

Belåningsgraden er lånet delt på boligens verdi. Den avgjør ikke bare om du får lån, men også hvilken rente du får. De fleste banker opererer med en rentetrapp der de beste betingelsene gis under 60 eller 75 prosent belåning, mens lån mellom 75 og 85 prosent prises høyere. Klarer du å legge mer egenkapital på bordet, eller får boligen verdivurdert høyere, kan det flytte deg ned et trinn og spare deg for titusener over lånets løpetid.

Husk også omkostningene ved kjøpet: dokumentavgiften på 2,5 prosent av kjøpesummen for selveierboliger kommer i tillegg til egenkapitalen, sammen med tinglysingsgebyrene. For en bolig til 4 millioner utgjør dokumentavgiften alene 100 000 kroner.

Tåler du renteøkning? Det er det viktigste spørsmålet

Renten på boliglån følger styringsrenten fra Norges Bank, og den kan bevege seg mye i løpet av 25 år. Stresstesten i kalkulatoren viser månedsbeløpet ditt hvis renten stiger 3 prosentpoeng, samme buffer som banken bruker når den vurderer søknaden din. Et nyttig tankeeksperiment: klarer du stresstest-beløpet uten å røre sparepengene, har du en sunn margin. Må du holde pusten, bør du vurdere et mindre lån.

Avdragsfrihet: nyttig verktøy, men ikke gratis

Med avdragsfrihet betaler du bare renter og gebyrer en periode, mens selve gjelden står urørt. Det kan være fornuftig i en overgangsfase, ved for eksempel foreldrepermisjon eller mellomfinansiering, men det har en pris: rentene løper på full gjeld hele perioden. Utlånsforskriften tillater normalt bare avdragsfrihet når belåningsgraden er under 60 prosent. Velg avdragsfrihet i kalkulatoren og se nøyaktig hvor mye totalkostnaden øker for ditt lån.

Slik får du bedre boliglånsrente

Boliglån er ferskvare. Bankene konkurrerer hardt om kundene med lavest risiko, og differansen mellom beste og dårligste tilbud til samme kunde kan overstige ett prosentpoeng. Sammenlign alltid renter på Finansportalen.no, be din egen bank matche det beste tilbudet, og vurder å flytte lånet hvis de ikke gjør det. På et lån på 3 millioner utgjør 0,3 prosentpoeng rundt 9 000 kroner i året.

Ofte stilte spørsmål om boliglån

Hvor mye egenkapital må jeg ha for å kjøpe bolig?

Utlånsforskriften krever minst 15 prosent egenkapital, altså maksimalt 85 prosent belåningsgrad. Kjøper du en bolig til 4 millioner kroner, må du normalt stille med minst 600 000 kroner selv, pluss omkostninger. Bankene har en fleksibilitetskvote som lar dem fravike kravet i noen saker, men det er unntaket, ikke regelen.

Hvor mye kan jeg låne til bolig?

Hovedregelen er at samlet gjeld ikke kan overstige fem ganger brutto årsinntekt. Tjener husstanden 1 million kroner og har 200 000 i studielån, er taket normalt 4,8 millioner i boliglån. Banken vurderer i tillegg betjeningsevnen din måned for måned, inkludert levekostnader og renteøkning.

Hva er rentestresstesten?

Banken må vurdere om du tåler en renteøkning på 3 prosentpoeng fra dagens nivå. Kalkulatoren viser deg det samme tallet: månedsbeløpet ditt med dagens rente og med renten pluss 3 prosentpoeng. Er differansen ubehagelig stor, bør du vurdere et lavere lånebeløp eller lengre nedbetalingstid.

Hva er tinglysingsgebyr?

Når banken tar pant i boligen, tinglyses pantedokumentet hos Kartverket mot et gebyr. Gebyret er en engangskostnad som inngår i den effektive renten. Kjøper du bolig, kommer i tillegg dokumentavgift på 2,5 prosent av kjøpesummen for selveierboliger, men den er en avgift til staten og ikke en del av lånekostnaden.

Bør jeg velge avdragsfrihet?

Avdragsfrihet gir lavere månedskostnad en periode, men gjelden står stille og totalkostnaden øker. Utlånsforskriften begrenser dessuten avdragsfrihet til lån under 60 prosent belåningsgrad. Bruk kalkulatoren til å se nøyaktig hva avdragsfriheten koster deg i økte renter.

Fast eller flytende rente?

Flytende rente har historisk vært billigst over tid i Norge, men fastrente gir forutsigbarhet. Velger du fastrente, binder du deg typisk for 3, 5 eller 10 år, og det kan koste å bryte avtalen før tiden. Mange velger en kombinasjon: fast rente på deler av lånet.

Boliglånskalkulator